业内人士预计房价跌幅将逐步收窄 市场交易热度有所恢复

来源:新华财经 | 2021-12-29 16:02:26 |

2021年年底,从全国房地产市场来看,一线二线城市房价跌幅逐渐收窄,三四线城市仍在下行通道,房价下跌城市数量在增加。

业内人士表示,三四线城市购房需求整体较弱,市场需要更多时间筑底改善。展望2022年,业内人士预计房价跌幅将逐步收窄,市场交易热度有所恢复。从更长远来看,在条件发生重大变化的情况下,房地产企业应结合社会发展趋势、住房需求演变规律和企业自身优势,通过参与租赁业务、社区养老、老旧小区改造等领域,实现多元化转型。

2021年下半年楼市转冷出现全链条式降温

从2021年全年来看,上半年市场热情较高,随后监管部门约谈部分城市,加大调控力度,到下半年,市场情绪整体转冷,相关风险逐步暴露。

以国家统计局发布的2021年11月份房价为例,当月,二三线城市楼市降温有加速趋势。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.4%,降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%,降幅与上月相同;二手住宅销售价格环比下降0.4%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

贝壳研究院相关报告称,预计2021年全国全年新建商品住宅销售面积约15.7亿平方米,同比增长1.5%,增幅收窄1.6个百分点。贝壳研究院测算,2021年,全年全国二手房成交金额约7万亿元,同比下降约6%。

国家统计局还发布数据显示,2021年1月至11月,全国房地产开发投资137314亿元,同比增长6.0%。其中,住宅投资103587亿元,增长8.1%。住宅投资增速创下2017年以来的新低。

2021年11月,全国二手住宅价格上涨的城市数量由4个减少至3个。据中原地产研究中心统计,这是2015年2月以来,二手房价格上涨城市数量最少的月份。

新房、二手房市场降温在房地产行业出现链条式传导,土地市场也出现遇冷现象。

据贝壳研究院统计,2021年1月到11月,全国351个城市住宅用地累计成交额约为4.98万亿元,同比下滑11.5%。

在本轮房价下跌过程中,房地产市场分化现象也更为明显。以楼龄为例,贝壳研究院分析称,楼龄与价格累计降幅成正比,楼龄越老的房子价格下调幅度越大。这背后的直接原因是刚需客群对信贷依赖度更高,本轮信贷环境收紧下,刚需客户信贷受影响。

对于房价下跌,尤其是2021年年底出现的降温加速现象,诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄说,这也受部分客观因素影响。“进入年底房企冲刺全年业绩的节点期,在三道红线重压之下,房企迫切需要回笼资金,为加速销售回款,采取降价销售比较普遍。”

在房价下跌过程中,一线二线城市表现出更强的“抵抗力”。贝壳研究院首席市场分析师许小乐说,房价跌幅继续扩大的城市以弱二线及三四线城市为主,这类城市购房需求整体较弱,预期市场需要更多时间筑底和改善。相比而言,北京、上海、杭州等少数大中城市的二手住宅价格跌幅率先收窄。

2022年风险将逐渐出清行业转型需求迫切

展望2022年房地产市场,业内认为,行业风险将逐渐出清,市场将逐步完成筑底,行业转型需求和目标也将更为明确。

国家统计局新闻发言人付凌晖说,“房地产行业稳定发展仍然具备较多有利条件,比如经过市场调整,市场参与者更加理性,房地产长效机制也在逐步完善。”

2021年年底,部分三四线城市出台政策,通过补贴或减免契税等直接措施提振房地产市场信心。相比较以往放宽社保、落户条件,下调房贷利率等手段,力度更大。但市场认为,这并不会影响“房住不炒”的定位。

2021年12月上旬举行的中央经济工作会议提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进说,重申“房住不炒”定位,无论后续对于刚需和改善型购房需求如何支持,炒房和投资投机的购房需求已经没有支持和市场。

业内人士普遍认为,当前我国房地产企业长期发展过程中形成的高周转、高杠杆开发模式已经难以为继,部分企业爆发债务危机,需要采取疏堵结合的方式,加快引导房企转型升级,从发展模式上防范和化解房地产金融风险。

预计未来,房地产企业业务结构将逐步进行调整。头部房企绿地控股于11月13日发布公告,公司所属行业类别由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”,这是基于其基建产业的发展调整企业业务结构。业内认为,经历了此轮行业波动,房企对于风险管理,尤其是财务管理将会更加重视。

“未来新建商品住房每年17万亿元左右的大盘子短时间不会大幅变化,区域间的发展不平衡让房地产行业依然有一定的发展空间,城市更新、资产运营、租赁保障、养老地产等方面的商业模式都还有很大的探索空间。在告别了高增长预期、放下包袱后,行业将进入新的发展阶段。”贝壳研究院分析师潘浩说。